Jednym z tych trendów, które coraz mocniej zaczynają wpływać na rozwój dojrzałych rynków magazynowych, jest rosnące zainteresowanie inwestorów realizacją projektów typu „brownfield”.
Powody to zarówno kurczący się bank niezagospodarowanych gruntów, jak i dążenie firm do realizacji celów ESG. W Polsce tym regionem, który ma jeden z największych potencjałów w zakresie inwestycji z obszaru „brownfield”, jest Górny Śląsk, a jak pokazuje raport międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield (C&W) „Kopalnie biznesu”, śląskie ma już na tym polu wiele sukcesów.
Nic dziwnego, że to właśnie Górny Śląsk stał się idealnym miejscem do realizacji projektów typu „brownfield”
– Górny Śląsk, będący historycznie ważnym regionem przemysłowym, doświadczył w ostatnich dziesięcioleciach głębokich zmian strukturalnych, w wyniku których wiele starych obszarów przemysłowych jest dziś niezagospodarowane lub narażone na degradację środowiska. Nic więc dziwnego, że to właśnie ta część Polski stała się idealnym miejscem do realizacji projektów typu „brownfield”, zarówno w zakresie rewitalizacji terenów górniczych, jak i przekształcania istniejących już budynków poprzemysłowych i magazynowych – komentuje Damian Kołata, Partner, dyr. Działu Industrial & Logistics w Polsce oraz dyr. E-Commerce w regionie CEE w C&W.
Rosnącemu zainteresowaniu inwestycjami typu „brownfield” sprzyja dotychczasowa skala realizowanych projektów „greenfield”, która systematycznie zmniejszała dostępność atrakcyjnych i uzbrojonych w infrastrukturę techniczną lokalizacji.
Rewitalizacyjne przecieranie szlaków
Przykładem przeprowadzonej na Śląsku rewitalizacji jest teren po dawnej kopalni piasku Maczki-Bór w Sosnowcu. W 1952 r. została wydobyta tutaj pierwsza tona piasku przez Przedsiębiorstwo Materiałów Podsadzkowych Przemysłu Węglowego, aktualnie znane jako CTL Maczki-Bór, które oferuje wielkoobszarowe terenów inwestycyjne.
Kolejnym przykładem jest obszar byłej kopalni “Milowice”, której historia sięga 1822 r. W 1996 r. kopalnia została zlikwidowana, a wszystkie budynki wyburzone. Dzisiaj na b. terenach kopalni „Milowice” znajduje się hala produkcyjna zakładów Duda, dyskont spożywczy oraz 7R City Flex Sosnowiec. Z kolei na terenach wybudowanej w 1834 r. katowickiej Huty Metali Niezależnych „Szopienice” od 2023 r. znajduje się nowoczesny kompleks magazynowo-produkcyjny CTPark Katowice. Ze względu na działalność huty konieczne było przeprowadzenie prac związanych z remediacją gruntu.
Drugie życie gruntu zaczyna się od…
Zarówno tereny typu „greenfield”, jak i „brownfield” bardzo często wymagają tzw. land developmentu, czyli przygotowania do zakupu lub skupu działek od właścicieli oraz zbadania ich pod kątem prawnym i technicznym tak, aby wyeliminować ryzyka związane z nieoczekiwanymi problemami. W tym celu eksperci analizują możliwość nabycia gruntu oraz jego status prawny i geologiczny. Sprawdzana jest też dostępność infrastruktury technicznej oraz warunki przyłączenia mediów (prądu, gazu, wody, ścieków), jak również wykonywane są badania geologiczne i geochemiczne, co pozwala na sprawdzenie potencjalnych kosztów budowy oraz podjęcie decyzji o sposobie i technologii posadowienia planowanych budynków.
– Jak wynika z danych C&W, podaż nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowych na Śląsku sięga już prawie 5,5 mln mkw., z których aż 32% (1,7 mln mkw.) powstało w ciągu trzech ostatnich lat. To daje regionowi drugie miejsce na podium największych rynków magazynowych w Polsce. Lwia część istniejących już inwestycji przemysłowo-logistycznych to projekty typu „greenfield”. Jednocześnie jednak bank niezabudowanych gruntów kurczy się, co przy dużym apetycie biznesowym deweloperów i najemców musi kierować naszą uwagę w stronę bardziej skomplikowanych i nie tak oczywistych projektów inwestycyjnych. Śląskie ma jednak na tym polu szereg sukcesów, którym z pewnością pomaga fakt, że to najbardziej złożony rynek magazynowy w kraju z ogromnym potencjałem w zakresie rewitalizacji i rekultywacji terenów przemysłowych – dodaje Konrad Jacewicz, Associate w C&W.
Obszary po byłej działalności górniczej mogą być podatne na osunięcia terenu lub występowanie pustek górniczych
– Na Górnym Śląsku, gdzie występują zróżnicowane warunki geologiczne, szczególnie istotne jest uwzględnienie specyficznych cech terenu. Obszary po byłej działalności górniczej mogą być podatne na osunięcia terenu lub występowanie pustek górniczych, przekładających się na konieczność wykonania dodatkowych badań i zabezpieczeń. Nierzadko spotyka się również przekroczenia chemiczne w miejscach składowania materiałów poflotacyjnych, co rodzi konieczność wykonania remediacji. Inny przykład to tereny zdegradowane, wymagające przeprowadzenia procedury rekultywacji umożliwiającej przywrócenie zdolności zabudowy na danym obszarze.