środa, 13 maj 2020 12:33

Pierwszy kwartał 2020 r. na warszawskim rynku biurowym

Napisał
budynek Varso budynek Varso fot. varso.com

W pierwszym kwartale 2020 r. do użytku oddano w stolicy tylko jeden budynek biurowy o powierzchni 6700 mkw. Wolumen inwestycyjny w warszawskim sektorze biurowym wyniósł 438,6 mln euro i był wyższy o 44% w stosunku do analogicznego okresu w poprzednim roku.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 7,5%. Stawki bazowe w najlepszych lokalizacjach nie uległy zmianie i utrzymały się na poziomie 24 euro/mkw./miesiąc. W chwili wprowadzenia ograniczeń związanych z pandemią większość transakcji była już sfinalizowana, więc skutki obecnej sytuacji na popyt będą widoczne dopiero w kolejnych kwartałach - uważa międzynarodowa firma doradcza Cushman&Wakefield, która podsumowała pierwszy kwartał 2020 r. na warszawskim rynku biurowym. Według jej wyliczeń popyt brutto w pierwszym kwartale 2020 r. wyniósł 139800 mkw. i był niższy o 0,5 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2019 r.

- Obecna sytuacja w niewielkim stopniu wpłynęła na liczbę zawartych umów w pierwszym kwartale, ponieważ pierwsze ograniczenia, mające na celu powstrzymanie rozprzestrzeniania się pandemii COVID-19, wprowadzono dopiero 18 marca, a znacząca większość transakcji, planowanych na pierwszy kwartał, została do tego czasu sfinalizowana lub była na ostatnim etapie procesu transakcyjnego. Dopiero w kolejnych kwartałach zobaczymy realny wpływ obecnej sytuacji na stronę popytową rynku, ponieważ rynek nieruchomości reaguje z dużo większym opóźnieniem na wszelkie zmiany w gospodarce. Niemniej jednak mocne fundamenty sektora biurowego w Warszawie, przy jednoczesnym braku ryzyka nadpodaży i aktualnie niskich wskaźnikach pustostanów, powinny umożliwić rynkowi stosunkowo szybki powrót do równowagi po spowolnieniu – mówi Jan Szulborski, Senior Consultant w Cushman & Wakefield.

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w pierwszym kwartale 2020 r. powiększyły się o 6700 mkw. i wyniosły 5,59 mln mkw. Jedynym projektem biurowym oddanym do użytku był pierwszy budynek wchodzący w skład kompleksu Varso Place. Poza powierzchnią biurową znajdzie się w nim czterogwiazdkowy hotel NYX należący do sieci Leonardo Hotels. Cały kompleks będzie oferował łącznie około 116000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej do wynajęcia. Według szacunków firmy Cushman & Wakefield na koniec marca 2020 r., w budowie znajdowało się ponad 765 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego w samym 2020 r. planowanych do oddania jest 343700 mkw.

- Warto zaznaczyć, że aż 73% całkowitej powierzchni biurowej planowanej do oddania w 2020 r. jest już zabezpieczona umowami przednajmu. Dodatkowo, aż 12 z 16 tych projektów ma podpisane umowy przednajmu, co pozwala zakładać, że większość z nich zostanie ukończona. W dłuższej perspektywie obecna sytuacja wpłynie jednak na decyzje deweloperów o rozpoczęciu realizacji projektów planowanych do oddania na lata 2022-2023, co może doprowadzić do luki podaży w tym okresie – mówi Katarzyna Lipka-Nawrocka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield

Po rekordowym pod względem aktywności najemców 2019 r., wskaźnik powierzchni niewynajętej w pierwszym kwartale 2020 r. utrzymał trend spadkowy i wyniósł 7,5%, co odpowiada spadkowi o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym oraz 1,7% w ujęciu rocznym. Wskaźnik absorpcji netto, który pokazuje tempo absorpcji powierzchni biurowej, wyniósł 22800 mkw., co jest wartością ponad trzykrotnie wyższą niż podaż nowej powierzchni biurowej w tym okresie. Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie w strefie centralnej wyniosły 24 euro/mkw./miesiąc, a w strefie Poza Centrum wyniosły 15 euro/mkw./miesiąc i nie uległy zmianie w porównaniu do ubiegłego kwartału.

Eksperci firmy Cushman & Wakefield zaznaczają, że ze względu na szybko zmieniającą się sytuację trudno jednoznacznie przewidzieć wpływ, jaki pandemia COVID-19 będzie miała na rynek nieruchomości w Polsce. - Polski rząd nie wprowadził do tej pory żadnych przepisów ograniczających prace budowlane. Niemniej jednak wydłużenie procesów administracyjnych, ograniczona dostępność pracowników, możliwość przerwania łańcucha dostaw, a co za tym idzie - wzrost kosztów budowy, mogą w krótkim okresie wpłynąć na nieznaczne przesunięcie terminów ukończenia części projektów biurowych będących obecnie w budowie - dodaje Szulborski.